L’estimation de la valeur d’un bien immobilier peut constituer une opération délicate pour un profane. En effet, il est complexe de déterminer la valeur réelle d’un bien dans la mesure où les critères d’évaluation sont nombreux et dépendent d’éléments variés tels que la localisation du bien, son état, etc.
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Avant de procéder à la vente, il est primordial d’opérer une évaluation cohérente du prix du bien immobilier. En effet, rappelons que le prix constitue un élément essentiel de la vente. En outre, les parties au contrat de vente s’exposent à des sanctions de nature fiscale ou civile très souvent méconnues.
Il est constant que l’exigence de la réalité et du sérieux du prix tient à ce que le prix est à la fois un élément constitutif de la vente et la cause de l’obligation du vendeur.
La dissimulation partielle du prix vise, en pratique, à diminuer les charges fiscales qui, découlent des ventes portant sur certains biens de valeur.
C’est pourquoi elle est rigoureusement sanctionnée. L’article 1202 du Code civil dispose :
« Est nulle toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans le traité de cession d’un office ministériel. Est également nul tout contrat ayant pour but de dissimuler une partie du prix, lorsqu’elle porte sur une vente d’immeubles, une cession de fonds de commerce ou de clientèle, une cession d’un droit au bail, ou le bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble et tout ou partie de la soulte d’un échange ou d’un partage comprenant des biens immeubles, un fonds de commerce ou une clientèle ».
La nullité dont il s’agit est une nullité d’ordre public qui peut être invoquée par l’une quelconque des parties et les tiers.
La solution, aujourd’hui consacrée à l’article 1202 du Code civil, est sévère pour le vendeur.
En effet, ce dernier se voit interdire ainsi de poursuivre l’acquéreur en paiement du complément du prix, et peut être condamné, le cas échéant, à restituer le complément de prix occulte qu’il a perçu.
À la sanction civile, consistant dans la nullité de la contre-lettre, s’ajoutent d’autres sanctions, prévues par les textes fiscaux.
En effet, l’article L17 du livre des procédures fiscales prévoit que :
« En ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ».
A titre d’exemple, il a été jugé qu’une rectification fiscale devait s’opérer s’agissant de biens immobiliers évalués 76 000 euros par le vendeur alors que l’évaluation réelle était fixée par l’administration fiscale à 240 000 euros [1].
En outre, l’article 1729 du Code Général des impôts dispose que :
« Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de :a. 40% en cas de manquement délibéré ;b. 80% en cas d’abus de droit au sens de l’article L64 du livre des procédures fiscales ; elle est ramenée à 40% lorsqu’il n’est pas établi que le contribuable a eu l’initiative principale du ou des actes constitutifs de l’abus de droit ou en a été le principal bénéficiaire ;c. 80% en cas de manœuvres frauduleuses ou de dissimulation d’une partie du prix stipulé dans un contrat ou en cas d’application de l’article 792 bis ».
En effet, l’administration fiscale n’est pas tenue par le prix convenu entre les parties et si elle estime que le prix est largement inférieur à celui du marché, elle peut procéder à une rectification entrainant une augmentation des taxes à payer ainsi que le paiement de pénalités complémentaires.
Il est à noter que la charge de la preuve incombe à l’administration fiscale.
Il est également constant que la fraude ne se présume pas.
Ainsi, en cas de fraude, la simulation peut être prouvée par tous moyens par l’administration fiscale.
En conclusion : le particulier, avant de poster une annonce sur des sites internet doit d’assurer du sérieux du prix de la vente dans la mesure où une acceptation sur la chose et le prix forme le contrat de vente et qu’il sera difficile par la suite de se rétracter.